Il faut dire que le marché partait de très bas, puisque 445 millions d’euros seulement avaient été investis de janvier à mars 2009. Le marché de l’investissement est donc revenu sur les niveaux qui étaient les siens avant la faillite de Lehman Brothers. La tourmente qui avait suivi semble donc bel et bien dépassée. Outre un plus fort appétit à l’acquisition, cette reprise a été permise par des décisions d’arbitrage beaucoup plus nombreuses en fin d’année, encouragées par une meilleure concordance des exigences, entre acquéreurs et vendeurs, sur la "fair value" des actifs.

Le marché de l’investissement francilien a d’ailleurs progressivement changé de nature en cours d’année. Alors qu’il était dominé jusqu’au 1er semestre 2009 par le segment des actifs inférieurs à 25 millions d’euros, les tranches supérieures se sont ranimées à partir de l’été. Une plus grande facilité d’accès au crédit, nécessaire au financement des opérations importantes, est à l’origine de ce phénomène. Au terme de l’année 2009, les transactions portant sur des actifs de 50 à 100 millions d’euros concentrent ainsi près du tiers des volumes investis en Ile-de-France (1,6 milliard d’euros sur 5,2.) Même sur les plus grandes opérations, supérieures à 100 millions d’euros, la reprise se confirme. Il n’y en avait eu qu’une (d’une valeur de 210 millions d’euros) au cours des six premiers mois de l’année. Le second semestre en aura vu 13 autres se finaliser ou s’engager par la signature d’une promesse de vente. Le temps des méga-transactions reste loin mais la fin d’année 2009 signe bel et bien le retour à la normale du marché de l’investissement.

Les acquéreurs continuent de donner la priorité aux actifs sécurisés. Toutefois la notion d’absence de risque a évolué et s’est élargie. Les risques perçus sur le marché locatif ont ainsi été intégrés. Outre le refus de la vacance, qui a entraîné la disparition des ventes de programmes en blanc, les acquéreurs rechignent désormais à s’engager sur un actif loué à des valeurs supérieures aux loyers de marché. Ce surloyer accroît en effet le risque de départ du locataire. La qualité de l’entreprise utilisatrice est également regardée de très près. Du coup, l’aspect géographique est un déterminant moins exclusif qu’il n’a pu l’être.

Bien sûr, Paris intra-muros reste le seul secteur où l’activité à l’investissement a été plus forte en 2009 qu’en 2008. La ville centre continue de dominer le marché mais sa part dans l’investissement en région parisienne a eu tendance à décliner. Elle a ainsi attiré 58% des volumes investis sur l’ensemble de l’année 2009 contre près de 64% au 1er semestre. A lui seul, le Quartier Central des Affaires pèse 1,9 milliard d’euros, soit 37% des volumes régionaux.Le marché de l’investissement en Ile-de-France a toujours été dominé par les actifs bureaux. L’année 2009 ne déroge pas à cette tradition puisque 86% des volumes investis l’ont été en immeubles tertiaires.

Reste que le refus du risque a accru l’appétit pour le segment le plus défensif, ou perçu comme tel, à savoir celui des actifs de commerce. Les régions ont capté l’essentiel des transactions en la matière, en raison du manque d’opportunités en Ile-de-France.

Mais, avec près de 6% des volumes investis en région parisienne en 2009, la part des actifs de commerce n’avait pas été aussi élevée depuis le début de la décennie. D’ailleurs, une des transactions phares de l’année a été l’acquisition du 21, boulevard de la Madeleine – actif composé pour une grande part de surfaces de commerce.

Depuis 2008, les acheteurs avaient eu tendance à se recentrer sur leur marché domestique. La part des investisseurs français s’est ainsi accrue pour atteindre 70% des montants investis en Ile-de-France au 1er trimestre 2009.