Comment évaluer la valeur d'un hôtel ?Dans un contexte international particulièrement tendu, le secteur hôtelier a enregistré des résultats mitigés. Autant l’hôtellerie économique (0*, 1*, 2*) se maintient, voir progresse légèrement, autant le haut de gamme a vu ses résultats baisser et plus spécifiquement ses taux d’occupation. Par ailleurs, l’immobilier étant une composante particulièrement importante de l’hôtellerie, la valorisation hôtelière est tout à fait spécifique. |
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Contrairement à l’immobilier de bureau ou d’habitation, le calcul de valeur d’un établissement hôtelier ne se fait pas sur la base de sa surface. En hôtellerie, les spécialistes de l’expertise s’accordent sur l’utilisation parallèle de trois techniques basées pour l’essentiel sur le niveau d’exploitation des établissements, qui « croisées ensemble » donnent une valeur relativement cohérente à un hôtel : - La première méthode consiste à prendre un multiple du chiffre d’affaires hors taxes différent pour la restauration (1,5 à 2) et pour l’hébergement (environ 3). - La seconde se base également sur un multiple, mais du Revenu Brut d’Exploitation, cette fois-ci (6 à 8 pour le calcul de la valeur des murs et 1.5 à 2 pour le fonds de commerce). - La troisième enfin est sans doute la plus affinée. Elle est dite du « cash flow pondéré » et se base sur la capacité d’auto-financement de l’établissement pondérée par le coût de l’argent et les risques éventuels sur les dix années à venir. Ces trois techniques permettent d’obtenir une valeur moyenne de l’établissement, qu’il est indispensable de confronter à l’ensemble des ventes comparables réalisées afin de valider, voir pondérer quelques peu le montant obtenu. Le marché reste en effet une référence incontestable. Enfin, outre les différentes méthodes de calcul, et comparaisons avec le marché, il n’en demeure pas moins que certaines valorisations peuvent dépasser le cadre habituel, et ce particulièrement pour les établissements de grand luxe, qui représentent des investissements de prestige avant tout. L’emplacement et le type de bâtiment doit alors pris en considération. La valorisation hôtelière reste un exercice délicat qu’il est préférable de confier à des spécialistes. En effet, la valeur d’un établissement reste difficile à appréhender, et intègre une part de volatilité dépendante de nombreux paramètres (exploitation, environnement géographique et international...), ce qui pousse certains investisseurs à valoriser régulièrement leurs actifs hôteliers. |
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