Le bail de courte durée

L’article L.145-5 du Code de commerce définit le bail de courte durée ou bail dérogatoire. Il autorise les parties à déroger au statut des baux commerciaux à partir du moment où la durée totale du bail ou des baux successifs n'est pas supérieure à deux ans…

Les détails de l’article L145-5 du Code de Commerce modifié par LOI n°2008-776 du 4 août 2008 - art. 44
Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans.

Si, à l'expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

Il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local.

Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s'il s'agit d'une location à caractère saisonnier.

Analyses et commentaires de l’article

La durée du bail dérogatoire
La durée du bail ou des baux successifs ne peut dépasser deux ans. Ainsi, si la conclusion de plusieurs baux de courte durée successifs est autorisée, la durée totale de l'ensemble des contrats ne peut pas dépasser les deux ans.

Le contrat de bail
Le contrat de bail doit  préciser de façon expresse qu’il déroge au statut des baux commerciaux, défini aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce. Attention, le contrat de bail dérogatoire doit être écrit car sans écrit,  par défaut, la durée du bail est normalement de neuf ans.

Expiration du contrat
Conséquences pour le locataire
Le locataire doit quitter les lieux à l'échéance prévue. Cependant le contrat peut être renouvelé si la durée initiale du bail était inférieure à deux ans.  En effet, plusieurs baux successifs peuvent être conclus tant que la durée totale de l'ensemble des contrats n'excède pas deux ans.

Le locataire n’a droit à aucune indemnité d'éviction légale. Cependant, le contrat de bail dérogatoire peut prévoir contractuellement une indemnisation.

Conséquences pour le propriétaire
Le propriétaire n'est pas tenu par la loi de signifier au locataire qu'il doit quitter les lieux ni de respecter une durée de préavis. Cependant, le bail peut prévoir contractuellement des modalités de signification de congé.

En cas de maintien dans les lieux
Si le locataire et/ou le propriétaire ne souhaitent pas poursuivre leur relation au-delà de l’échéance prévue, il vaut mieux prévoir de signifier le congé même si la loi ne l’impose pas. Car si le statut quo est maintenu et notamment la continuation à payer les loyers pour le locataire et à l'encaisser pour le propriétaire, un nouveau bail d'une durée de neuf ans soumis au statut des baux commerciaux  se met de facto en route.

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