1- Loi Girardin (investissement locatif)
Afin de promouvoir le développement économique des territoires d'outre-mer, l’investissement dans l’immobilier pour les particuliers est encouragé par l'État français et est actuellement régi par la loi Girardin du 21 juillet 2003 (CGI, art. 199 undecies A), en remplacement de la loi Paul. Ce dispositif est valable du 21 juillet 2003 au 31 décembre 2017. Tout contribuable domicilié sur le territoire français peut profiter de ce dispositif de défiscalisation, à titre de résidence principale en ou investissement locatif.
La base de réduction d’impôt est le prix d’acquisition du logement neuf. Attention la loi ne s'applique pas à une SCI. Cette base est égale à la multiplication de la surface habitable du logement en m2 (plus 14 m2 de terrasse) par un plafond revu annuellement (2 025 en 2006, 2 125 € TTC en 2007, 2 233 € TTC en 2008).
Base de réduction = ( Surface habitable + 14 m² terrasse couverte maximum ) x 2 233 €
Exemple : Pour un T3 de 70 m² ayant une terrasse couverte de 15 m²
La base de réduction en 2007 = (70 + 14) x 2125 = 178 500 €
Loi Girardin Habitation
A quoi sert-elle ?
L’Etat a mis en place ce type d’incitations fiscales afin de pallier la carence locative, très forte dans les DOM-TOM.
Avantages fiscaux
Le contribuable qui réalise l’acquisition d’un logement neuf dans les DOM-TOM peut bénéficier d’une réduction d’impôt variant de 25 à 50% selon les cas, et pouvant même atteindre 64% sous certaines conditions :
En location libre (pas de plafonds de loyers), la réduction d’impôts est de 40 % du prix d’achat de l’acquisition étalée sur 5 ans, soit 8 % par an. La base de calcul de l’économie d’impôt est plafonnée à 2125 € TTC/m² pour 2007. La surface prise en compte pour cela inclut la varangue (loggia) pour une superficie maximale de 14m².
Exemple pour notre T3 : Montant défiscalisable = 178 500 x 40 % = 71 400 €
Réduction annuelle d’impôt = Montant défiscalisable / 5 ans = 71 400 € / 5= 14280€
En location intermédiaire (obligation de plafonds de loyers), la réduction d’impôts est de 50 % du prix d’achat de l’acquisition étalée sur 5 ans, soit 10 % par an. La base de calcul de l’économie d’impôt et la surface prise en compte sont les mêmes que pour la location libre.
Exemple pour notre T3 : Montant défiscalisable = 178 500 x 50 % = 89 250 €
Réduction annuelle d’impôt = Montant défiscalisable / 5 ans = 89 250 € / 5= 17850€
Dans le cas d'un logement affecté à l’habitation principale du contribuable, la réduction d'impôt est de 25 % du prix d’achat, étalée sur 10 ans, à raison de 10 % par an. Le contribuable doit conserver son bien en tant que résidence principale pendant au moins 5 ans.
Exemple pour notre T3 : Montant défiscalisable = 178 500 x 25 % = 44 625 €
Réduction annuelle d’impôt = Montant défiscalisable / 10 ans = 44 625 € / 10 = 4 462.5 €
Ces différents taux sont majorés de 10 points lorsque le logement est situé dans une zone urbaine sensible et de 4 points lorsque sont réalisées des dépenses visant à la production d’énergies renouvelables. La réduction d’impôt maximale peut donc être de 64 % (50+10+4).
La réduction d’impôt est applicable à compter de l’année d’achèvement du bien (DAT).
A partir du 1er janvier 2009, le montant maximal de la défiscalisation est plafonné à 40.000 € par an et par foyer fiscal.
Conditions
Le logement neuf situé dans les DOM-TOM doit être loué nu à titre de résidence principale pour une durée de 6 ans.
Pour la location intermédiaire, afin de faciliter l’accession à la location:
Les loyers mensuels pour 2007 sont plafonnés pendant 6 ans à 11,66€ hors charge/m² habitable (plus varangue jusqu’à 14m²)
Les ressources annuelles des locataires sont plafonnées à:
26 939 € pour un célibataire
49 824 € pour un couple sans personne à charge
52 706 € pour un couple avec 1 personne à charge
55 588 € pour un couple avec 2 personnes à charge
59 440 € pour un couple avec 3 personnes à charge
63 291 € pour un couple avec 4 personnes à charge
Loi Girardin Industriel
Grâce à une ingénierie fiscale performante et à la sélection de secteurs économiques sécurisés, il est possible de gommer son impôt en totalité chaque année et ce quel qu’en soit le montant.
L’Etat a mis en place ce type d’incitations fiscales afin de stimuler l'activité économique dans les DOM-TOM.
Comment ?
La loi Girardin industriel permet, en devenant propriétaire de biens industriels, de réduire votre impôt de 50% des montant investis. L’engagement de détention de ces biens est de 5 ans (réduit à 4 ans pour certains secteurs) et des contreparties vis à vis de l’entreprise locale sont à respecter.
Avantages
Une réduction d’impôt de 50% (60% sur les TOM ou sur certains secteurs d‘activité) sur une année, calculée sur le montant d’investissement productif HT.
Si le montant de la réduction d’impôt excède l’impôt dû, l’excédant constitue une créance sur l’Etat. Cette créance est utilisée pour le paiement de l’Impôt sur le Revenu dû au titre des 5 années suivantes. La fraction non utilisée est remboursée à l’expiration de cette période.
Ce dispositif est validé jusqu’en 2017.
Conditions
Engagement de détention pendant 5 ans (ou la durée normale d’utilisation si elle est inférieure).
Rétrocession minimale de 50% de l’avantage fiscal à l’entreprise locale, sous la forme d’une diminution du loyer ou du prix de cession du bien, lorsque l'investissement est d'une valeur inférieure à 300 K€, et de 60%, lorsque sa valeur excède ce seuil de 300 K€.
Dans la majorité des secteurs d'activité éligibles à ce dispositif d'incitation fiscale, l'application de ce dernier est réalisée de plein droit lorsque le programme d'investissement n'excède pas 300 K€, au delà de ce seuil, un agrément préalable de la Direction Générale des Impôts peut être impératif.
A partir du 1er janvier 2009, le plafond annuel des investissements réalisés en direct dans les DOM-TOM est fixé à 40.000 euros s'il s'agit, par exemple, d'investir dans une éolienne. Si le but est de prendre une participation dans un complexe hôtelier, le schéma est différent : le plafond remonte à 100.000 euros si la rétrocession à l'entreprise exploitante est de 60 % et de 80.000 euros si la rétrocession est de 50 %.
2- L’amendement Scellier
L'amendement Scellier est un amendement introduit dans la loi de Finances rectificative de 2008, ayant ajouté l'article 199 septvicies au Code général des impôts.
L'arrêté pris pour son application définit les communes se caractérisant par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements comme correspondent aux zones A, B1 et B2 délimitées dans l'annexe à l'arrêté du 10 août 2006 relatif au classement des communes par zones. Les plafonds de loyer et de ressources des locataires sont les mêmes.
L'objectif affiché de cet amendement est de remplacer à terme les lois Robien et loi Borloo et de soutenir l'investissement locatif privé, en crise depuis septembre 2008 et le début de la crise financière.
L'amendement Scellier permet une réduction d'impôt équivalente à 25% du montant du prix du bien immobilier, dans la limite de 300 000 € et d'un engagement de location de 9 ans.
Amendement Scellier : définition
L'amendement Scellier est issu de la réforme de la loi Robien, qui a été mis en place lors de la loi de finances de 2009, afin de dynamiser le secteur de l’investissement locatif mis à mal lors de dernier trimestre de l’année 2008.
L'objectif de l'amendement Scellier est de remplacer progressivement les régimes loi Robien (dont les effets ont pu être critiqués) et loi Borloo qui sont amenés à disparaître d'ici la fin de l'année 2009. À partir du 1er janvier 2009, grâce à l'amendement Scellier les investisseurs pourront choisir entre la défiscalisation avec l'amendement Scellier, et la défiscalisation en loi Robien dans sa version actuelle, dite loi Robien recentrée.
Les avantages fiscaux de l'amendement Scellier
Les avantages fiscaux de l'amendement Scellier dépendent d'une location du bien pendant 9 ans pour un usage d'habitation principale. Dans ce cas, ils permettent :
- Réduction d’impôt équivalente à 25% du prix du logement pendant 9 ans, pour les acquisitions de biens neufs du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2010. A partir du 1er janvier 2011, la réduction passera à 20% du prix de revient du logement. Il est possible de proroger l'engagement de location pendant 3 ans, renouvelable une fois. La réduction d'impôt sera alors de 2% par an. Il est donc possible d'obtenir au total 37% de réduction d'impôt sur 15 ans.
- La réduction d’impôt de 25% est étalée sur 9 ans, à raison d'un neuvième par an. Soit pour un investissement de 100 000 € une défiscalisation de 2 777 € chaque année pendant 9 ans.
- Lorsque la réduction d’impôt excède l’impôt à payer, le différentiel est reportable sur les 6 années suivantes.
- Il n'y a pas de plafond de ressources du locataire à respecter mais un plafond de loyer. Le plafond de loyer sera variable en fonction du lieu d’implantation géographique du bien immobilier. Les zones éligibles à la défiscalisation avec l'amendement Scellier sont les zones A, B1 et B2 (comme pour la loi Robien), c'est-à-dire Paris et la côte d'azur (zone A) et les autres grandes villes. La zone C (le reste du territoire) est exclue du dispositif de l'amendement Scellier afin d’éviter la construction de programmes dans les villes où le marché locatif est déjà saturé - saturation qui a conduit aux critiques de la loi Robien, certains propriétaires n'ayant pu bénéficier des avantages fiscaux faute de trouver des locataires.
La valeur d'achat du bien immobilier est plafonnée à 300 000 euros (s'il y a des travaux à effectuer, c'est la somme totale de l'achat du bien et des travaux qui doit être de inférieure à 300 000 euros). Il est à noter que le locataire du futur investissement peut être un membre de la famille s'il n'appartient pas au foyer fiscal.
3- La loi Demessine
La loi Demessine est une loi française destinée à dynamiser le tourisme dans certains territoires ruraux par un système de défiscalisation.
Elle a pour but de soutenir l’activité de zones rurales à potentiels touristiques, en favorisant deux formes de tourisme : zones vertes et montagne).
De par les avantages fiscaux exceptionnels proposés par ce dispositif et l’engouement suscité, l'État a fixé une date limite de souscription pour les investisseurs.
Principe
La loi Demessine permet, en devenant propriétaire d’un bien immobilier neuf et en le louant nu à un professionnel touristique (qui le meuble) pendant une période définie, de bénéficier d’avantages fiscaux importants.
Parmi ces avantages figure une récupération de la TVA sur le bien et des réductions d’impôts pouvant aller jusqu’à 25 000 € étalée sur 6 ans (4 166 €/an pour un couple).
Les loyers seront garantis de manière contractuelle par un gestionnaire qui va louer le bien immobilier dans le cadre d’une occupation saisonnière.
Avantages
La réduction d'impôt est égale à 25% du montant de l'acquisition HT pour un bien neuf avec un plafond de 50 000 € pour un célibataire et 100 000 € pour un couple, étalée sur une durée de 6 ans.
S’y ajoutent :
- la possibilité de récupérer la TVA sur le bien (19,6%)
- la possibilité d’occupation du bien durant la location. (jusqu'à 8 semaines par an hors période très rémunératrice pour le gestionnaire)
- les loyers reversés par le gestionnaire
Inconvénients
La réduction d'impôt n'est définitivement acquise qu'au terme du bail signé avec le gestionnaire (toute revente avant fera l'objet d'une requalification fiscale)
L'exemption de TVA étalée sur 20 ans
(Toute revente anticipée oblige à reverser le montant de la TVA au prorata temporis à raison 1/20ème ou 5 % du montant par an)
Une des faiblesses du dispositif repose sur la fiabilité et la qualité du gestionnaire.
Conditions
Le logement doit être situé dans une résidence de tourisme classée, située dans une zone de revitalisation rurale et être loué nu pour une durée minimale de 9 ans.
Afin de bénéficier de la récupération de TVA:
Il est nécessaire de passer un contrat de bail avec un gestionnaire fournissant un certain nombre d’équipements et de prestations de services aux occupants (mobilier, petit-déjeuner, blanchisserie…).
Le bail appartient à la catégorie du bail commercial et le gestionnaire qui gère la résidence peut en respectant la loi donner congé après 3 ans de gestion, si les bénéfices sont insuffisants par exemple. Cette précision n'est même pas indiquée dans les contrats puisque implicite et de plus, « nul n'est censé ignorer la loi ». Dans ce cas, l'investisseur perd le bénéfice de la déduction et doit rembourser la TVA perçue. Il se trouve donc en situation critique et se voit ainsi quasi obligé d'accepter un nouveau bail souvent moins intéressant financièrement que lui propose le gestionnaire de la résidence.
La seule parade est d'insérer dans le bail initial une clause selon laquelle le gestionnaire renonce explicitement durant 9 ans à l'application de l'article 145 de la loi sur les baux commerciaux.
L’investisseur ne doit pas occuper son logement plus de 8 semaines par an.
4- Les monuments historiques
Le propriétaire d’une part du patrimoine historique français bénéficie d’avantages fiscaux.
Avantages
Possibilité d’imputation sur le revenu net global de l’ensemble des déficits fonciers issu de la différence entre les loyers et les charges incluant les travaux et les intérêts d’emprunt.
Exonération totale des droits de succession (y compris pour les meubles), sous réserve de la conclusion d’une convention avec les ministres des Finances et de la Culture prévoyant, notamment, les modalités d'accès du public.
Déduction à 100 % du revenu imposable de la part, restant à la charge du propriétaire, des travaux subventionnés par l’État ainsi que les frais résultant de l’ouverture du monument à la visite payante ; les autres charges (travaux non subventionnés, frais de gérance, rémunération de gardiens, etc.) sont déductibles à 100 % si le monument est ouvert à la visite, à 50 % s'il ne l'est pas.
Conditions
L’immeuble doit être classé monument historique de par son caractère historique ou artistique particulier. L'inscription sur l'inventaire supplémentaire des monuments historiques, devenue depuis janvier 2005 « Inscription comme monument historique » ne donne pas droit aux mêmes défiscalisations ni aides publiques.
Certaines restrictions existent si l’immeuble est occupé par le propriétaire : seule une fraction des charges foncières est imputable sur le revenu.
5- Le statut de loueur de meublé professionnel
Loueur de meublé professionnel (LMP) est en France un statut fiscal avantageux accordé aux particuliers ayant d'importants revenus provenant de locations de meublés.
Conditions
Le statut LMP est défini par l'article 151 septies du CGI. Les conditions suivantes doivent être satisfaites pour prétendre à ce statut :
L'investissement locatif doit porter sur un logement meublé.
L'investisseur doit s'inscrire au RCS (Registre du commerce et des sociétés) en tant que loueur en meublé professionnel.
L'investisseur doit retirer de son activité de loueur en meublé professionnel plus de 23 000 euros annuels et au moins 50% de son revenu[1] (le seuil s'apprécie par foyer fiscal).
Les revenus locatifs doivent être déclarés dans les BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Les biens immobiliers qui entrent dans la définition de meublé sont :
- bien locatifs meublés
- résidences hôtelières, de tourisme, chambres d'hôtes et gîtes ruraux
- maisons de retraite, résidences de services
Avantages
Le loueur en meublé professionnel bénéficie des avantages suivants :
Déduction totale sur les revenus des charges réelles (y compris : Frais d'acquisition, d'ingénierie, intérêts d'emprunt)
Amortissement des biens :
Le mobilier s'amortit de 5 à 10 ans
L'immobilier s'amortit pour la durée réelle de détention. L'expert comptable arbitrera une durée d'amortissement comprise entre 25 et 40 ans.
Le terrain, souvent inclus dans le prix d'acquisition, ne s'amortit pas. Si ce montant n'est pas connu, il convient de lui attribuer une quote-part de 10%.
Récupération de la TVA (sous certaines conditions : si investissement en résidence offrant des services de type para-hôtelier tel que ménage, fourniture de linge, nettoyage des locaux, préparation de repas); voir aussi art 257 bis du CGI
Exonération de plus-value au-delà de 5 ans (pour des recettes locatives inférieures à 250 000 € HT / an)
À condition que les revenus générés par cette activité dépassent à la fois 50 % des revenus du foyer fiscal et 23 000 € de loyer TTC annuel, exonération pour l'ISF des biens en tant que biens professionnels
Conclusion
Outil de gestion de patrimoine par excellence, idéal pour se constituer un beau patrimoine, préparer sa retraite ou celle de son conjoint, permet de générer une protection sociale et de valider des trimestres (retraite) pour une personne qui cesse son activité avant 60 ou 65 ans. |
