La forme du bail commercial
Aucune forme particulière n'est exigée pour la validité du contrat de bail commercial.
La durée du bail commercial
La durée minimale d’un bail commercial est de 9 ans. Il peut être plus long mais il ne peut avoir une durée indéterminée.
Le montant du loyer
Les parties fixent librement le montant du loyer, ainsi que la périodicité et le mode de paiement.
Dépôt de garantie
Le bailleur peut demander au locataire de verser au locataire un dépôt de garantie au moment de la conclusion du bail commercial pour garantir le bailleur de sa bonne exécution. Elle sera remboursée au locataire quand il quittera les lieux et s'il a rempli toutes ses obligations contractuelles. Le montant du dépôt de garantie est fixé librement par les parties mais si ce montant excède deux termes de loyer, le dépôt de garantie est alors productif d'intérêt.
Destination des lieux (activité exercée)
Le locataire ne peut exercer dans le local commercial que l’activité ou les activités stipulées dans le bail commercial.
Pour modifier partiellement ou totalement l'activité il faut respecter une procédure spécifique : "la déspécialisation".
La résiliation du bail commercial
Le locataire peut, sauf clause contraire, résilier le bail commercial à l'expiration d'une période triennale (d’où l’appellation 3-6-9). Le congé est donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins 6 mois l'avance par acte d'huissier. Ainsi un délai de six mois minimum doit être respecté auquel s'ajoute un délai nécessaire pour atteindre la fin du dernier jour du trimestre civil.
Par exemple : si le préavis est donné le 19 avril 2010, il prendra effet le 31 décembre 2010 (délai de six mois : du 19 avril au 19 octobre, auquel s'ajoute le délai nécessaire pour atteindre le dernier jour du trimestre civil).
Le locataire n'a droit, dans ce cas, à aucune indemnité.
Il peut, d'autre part, résilier le bail commercial à tout moment en cas d'invalidité ou de retraite.
Le bailleur a la même faculté dans les mêmes conditions de forme ou de délai s'il désire construire, reconstruire l'immeuble existant, le surélever ou bien exécuter des travaux de restauration immobilière.
Le droit au renouvellement du bail commercial
Le droit au renouvellement est une des principales caractéristiques du bail commercial commercial.
Pour qu'il y ait renouvellement et donc signature d'un nouveau bail commercial de 9 ans, il faut que l'ancien ait pris fin.
Pour prétendre au renouvellement de leur bail commercial, le locataire doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés (RCS) pour les commerçants, ou au répertoire des métiers (RM) pour les artisans. Cette immatriculation doit être effective :
- à la date du congé délivré par le bailleur,
- à la date de demande de renouvellement du bail commercial et au moment où le bailleur donne sa réponse.
Conséquence : une personne dispensée d'immatriculation au RCS ou au RM, peut bénéficier des dispositions du bail commercial lors de la conclusion du bail commercial. Mais, pour prétendre au droit au renouvellement de son bail commercial, elle doit justifier de son immatriculation au RCS ou au RM.
Si le locataire ou le propriétaire ne manifeste pas sa volonté de renouveler le bail commercial, l'ancien bail commercial se poursuit tacitement.
Dans ce cas, si le bail commercial se poursuit au-delà de 12 ans, le loyer n'est plus plafonné mais fixé d'après la valeur locative du local.
Procédure de renouvellement du bail commercial
A l'initiative du propriétaire
L'offre de renouvellement est faite sous forme d'un congé qui doit obligatoirement être signifié au locataire par acte d’huissier (au moins 6 mois avant le terme du bail commercial). Il fixe les conditions de renouvellement.
Le locataire a le choix entre :
- accepter expressément le renouvellement et le montant du loyer.
- accepter le renouvellement mais contester le montant du loyer : le litige est alors soumis à une commission départementale de conciliation.
- garder le silence, qui vaut dans ce cas acceptation.
A l'initiative du locataire
Si le propriétaire n'a pas offert le renouvellement du bail commercial à son locataire, ce dernier peut le demander, par acte d'huissier, dans les 6 mois qui précèdent l'expiration du bail commercial ou à tout moment au cours de sa reconduction.
Il faut que la demande indique sous peine de nullité la mention suivante : "Dans les trois mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, dans les mêmes formes, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail commercial précédent".
Le propriétaire a le choix entre :
- refuser le renouvellement en offrant une indemnité.
- accepter le principe du renouvellement (en cas de litige sur le montant du loyer, la commission de conciliation peut être saisie).
- garder le silence, qui vaut dans ce cas acceptation.
Le montant du loyer lors du renouvellement
Le prix du nouveau loyer est fixé par référence à la valeur locative en appliquant un système de plafonnement.
Si la valeur locative du local est inférieure au montant du plafond, le montant du nouveau loyer doit être fixé à la valeur locative.
Le plafonnement fait référence, au choix des parties, à l'indice du coût de la construction ou à l'indice trimestriel des loyers commerciaux, publiés par l'Insee.
L'indemnité d'éviction
Lorsqu'en fin de bail commercial, le propriétaire ne souhaite pas le renouveler, il est tenu de verser au locataire une indemnité d'éviction. Cette indemnité est variable en fonction des conséquences de ce refus de renouvellement pour le locataire (préjudice commercial, perte de clintèle). Dans la plupart des cas, l'indemnité correspond à la valeur vénale du fonds.
Cependant, lorsque la valeur du droit au bail commercial est supérieure à la valeur du fonds, en raison par exemple de la situation exceptionnelle du local, c'est cette valeur (droit au bail commercial) qu'il convient de retenir (arrêt de la Cour de cassation du 11 juin 1992).
Le locataire dispose d'un délai de 3 mois à compter du versement de l'indemnité pour quitter le local.
La cession du bail commercial
Les clauses interdisant au locataire de céder son bail commercial sont nulles, lorsque la cession porte sur l'ensemble des éléments composant le fonds de commerce.
La nullité de la clause ne joue pas lorsqu'elle s'applique à une cession du seul droit au bail commercial.
La sous-location
Toute sous-location totale ou partielle est interdite sauf lorsqu'une clause du bail commercial l'autorise, ou bien, lorsque le propriétaire donne son accord postérieurement à la signature du bail initial (par lettre ou avenant au bail commercial par exemple). Le locataire doit en tous les cas faire intervenir le propriétaire à l'acte de sous-location.
Références
Articles L145-1 et suivants du code de commerce
Lien vers les Notaires :
Lien sur la fiche NOTAIRES MONTLHERY : www.notaire-montlhery.com
Lien sur la fiche NOTAIRES MONTCERISIER ET ASSOCIES : www.montcerisier-notaires.com |
